Rumunia od zawsze była synonimem biedy w Europie. Proszę sobie wyobrazić, że przeciętny mieszkaniec Rumunii w połowie lat 90-tych był w pewnym momencie prawie trzykrotnie biedniejszy od Polaka, a raczej my też nie należeliśmy do krezusów Europy. Ich schyłek komunizmu wyglądał także bardziej brutalniej, bo zakończony rozstrzelaniem dyktatora Nicolae Ceausescu, a nie Okrągłym Stołem.

W naszym komunistycznym baraku było też trochę mniej problemów od tych, jakie mieli Rumuni. W Bukareszcie (zimą) maksymalna temperatura w blokach z wielkiej płyty nie mogła przekraczać 12 stopni, a w całej Rumunii był limit na włączanie żarówek. Podobnych absurdów jest cała masa. Rumunia w Polsce była postrzegana jako synonim biedy, niebezzasadnie.

Dziś, kilka dekad później znacząco zmieniło się położenie Rumunów, a część Polaków ma zakorzenione mentalnie, że Rumunia to kraj „trzeciego świata”. Tymczasem oni nas gonią, a w skali porównawczej – rumuński Siedmiogród już przeskoczył kilka województw Polski pod względem zamożności obywateli. My u nas mówimy o gonieniu Wielkiej Brytanii, jak zaraz dogoni nas Rumunia.

Aktualne porównanie Polski do Rumunii nie jest wyssane z palca. Mamy praktycznie taką samą strukturę eksportu, produkujemy podobne rzeczy i mamy zbliżony model gospodarczy. Oparty na taniej sile roboczej i energii (niegdyś), ale zarazem jesteśmy wspólnie niezaawansowani technologicznie. Gospodarcza kopia Polski – tylko, trochę ulepszona.

Z korzystnym prawem podatkowym, którego nigdy nie doczekamy się w Polsce. Na przykład najmniejsze firmy mogą tam liczyć na podatek przychodowy. Nie ma zastanawiania się nad tym, co jest kosztem, a co nie. Rumunia jest również dobrym miejscem dla informatyków, którzy zwolnieni są tam z opłacania podatku dochodowego. U nas, zastanawiamy się jak dowalić tym na B2B.

Najgorsze w tym wszystkim jednak jest to, że jesteśmy za nimi w tyle, jeżeli chodzi o energetykę, która wykończy nasz przemysł. Rumun zamiast machać szabelką, pokazywać jakim jest kozakiem od grzania się przy węglu i udawać, że nie dotyczą go opłaty ETS – zaczął działać. My gadaliśmy i udawaliśmy, że nas to nie dotyczy.

Ponad połowa miksu energetycznego to odnawialne źródła energii i elektrownia atomowa. O ile sama elektrownia powstała jeszcze z inicjatywy komunistów, tak Rumuni w ostatnich latach mocno poszli w odnawialne źródła energii (zwłaszcza hydroelektrownie). U nich węgiel to jakieś 16 proc. produkcji energii – u nas ponad 60 proc. Czekam na pierwszą zimę jak za ponad dziesięć lat jak wyłączą u nas Bełchatów. Jesteśmy wiadomo gdzie, i urządziliśmy się tam z przepychem.

Nasza klasa polityczna zamiast zająć się poważnymi sprawami, to powoli oddaje Rumunom pałeczkę w handlu morskim. W Gdyni unieważniono przetarg na terminal zbożowy, a w Gdańsku unieważniono przetarg na głębokowodny terminal. Tymczasem Rumuni rozbudowują swój port w Konstancy i budują do niego nową autostradę. Elegancko. Całe szczęście, żaden rumuński wizjoner nie wpadł (jeszcze) na większe lotnisko w Bukareszcie.

Twierdzę, że za perspektywie ok. 5 lat Rumunia przeskoczy nas w dobrobycie na mieszkańca. Tam jest jakiś plan i wizja, u nas – jej nie ma. Kluczową kwestią w kwestii rozwoju Rumunii jest zbudowanie (w końcu) odpowiedniej infrastruktury, bo pod tym względem jest jeszcze ogrom pracy do wykonania.

Brakuje autostrad, a logistyka i przemysł są skupione głównie w miejscach, gdzie nie jedzie się 100 km przez dwie i pół godziny. Ratuje nas także to, że Rumunia nie do końca weszła do Strefy Schengen (na przejściach drogowych są granice), przez co wydłuża się czas transportu towarów.

Rumunia stała się naszym naturalnym konkurentem w Europie, kopiując nasz model gospodarczy i lekko go modyfikując. Jak widać po statystykach, to działa. Różnice w sile nabywczej prawie się zacierają, a przypominam. Mówimy o kraju niegdyś dużo biedniejszym od nas i z nadal niedokończoną infrastrukturą.

W Polsce nie jest problemem dofinansować naukę, wojsko, szpitale itd. Naprawdę – kasy na nic nie brakuje. Problemem jest niska efektywność sektora publicznego.

Widać to gołym okiem kiedy porównamy efektywność w krajach Europy Zachodniej i Centralnej. Niestety – Polska wypada blado nawet w gronie państw centralnych. Za nami plasują się jedynie Rumunia, Chorwacja i Węgry. Taka Estonia nawiązuje już efektywnością do Zachodu.

Prawda jest taka, że przepalamy pieniądze idące na sektor publiczny. Dlatego wciąż mamy kiepskie szpitale, kiepskie szkolnictwo, długo czekamy na rozprawy w Sądzie i tak dalej…

Brakuje odpowiedniego zarządzania, systemu, reform. Z podobnym problemem co my zmagają się bogate państwa arabskie.

Świetnym przykładem przenośnym, by zobrazować problem jest arabska pierwsza liga w piłce nożnej. Ładowane są ogromne sumy – miliardy dolarów na ściągnięcie znanych nazwisk jak Cristiano Ronaldo, Benzema, Neymar – jednak przez niski poziom zarządzania arabskich drużyn – brakuje przełożenia na wynik sportowy – a większość ściągniętych tam gwiazd obija się niczym na emeryturze.

I podobnie to wygląda w polskich sektorze publicznym – sama dotacja nic tutaj nie pomoże.

Dopóki politycy będą mieli swoje oszczędności w nieruchomościach, dopóty nikt nie pozwoli na to, aby ich wartość zmalała. W zasadzie, to także na tym moglibyśmy skończyć dyskusję na temat cen nieruchomości w Polsce. Gdzie robi się naprawdę wszystko, aby sztucznie stymulować ich wzrost.

W całym 2023 roku wydano o 19.1 proc mniej zezwoleń na budowę. Rozpoczęto o 5.6 proc mniej budów, a także oddano do użytku o 7.6 proc. mniej mieszkań niż przed rokiem. Problem leży zdecydowanie po stronie podażowej, a nie popytowej! Tymczasem my chcemy sztucznie stymulować popyt. Niczego się nie ucząc na doświadczeniach z ubiegłego roku.

Potencjalna rozbudowa Lotniska Okęcie w Warszawie to kolejne ograniczenia podażowe. W kilku dzielnicach zamrożono inwestycje budowlane, co w niedługim czasie spowoduje paraliż na stołecznym rynku nieruchomości i dalszy wzrost cen. Na marginesie, trzymanie i rozbudowa lotniska prawie w centrum miasta, na którym po godzinie 23.30 nie mogą lądować samoloty, to jakiś wyższy poziom absurdu.

Podobnym poziomem absurdu są prace nad kolejnym programem stymulacyjnym, który ma za zadanie pobudzić popyt na nieruchomości. Wszystko jak zwykle, nie od tej strony co trzeba. Narodowy Bank Polski przeprowadził wśród deweloperów ankietę i przewidują oni wzrost cen mieszkań o ok. 11 proc. w 2024 roku.

Moim zdaniem w przypadku wejścia w życie chorego projektu stymulacyjnego, znowu zobaczymy jakieś niebotyczne wzrosty. Wszystko do czasu, aż rynek się nie napełni i powtórzy scenariusz niemiecki. W Niemczech ceny nieruchomości na rynku wtórnym spadły w IV kwartale 2023 r. o 14 proc. w porównaniu z II kwartałem 2022 r.

Kolejne pomysły regulacyjne przyniosą jeszcze więcej złego niż dobrego. Projekt ustawy „antyflipperskiej” może doprowadzić do tego, że najwięksi gracze pozbędą się drobnej, a zarazem upierdliwej dla nich konkurencji. Jeżeli mieszkanie od flippera zostanie obarczone dodatkowym 10-cio procentowym podatkiem, to co do zasady będzie próba przerzucenia tego kosztu na konsumenta.

Dodatkowy koszt zakupu mieszkania (poprzez podatek) na rynku wtórym doprowadzi do tego, że będzie można podnieść o kilka procent ceny na rynku pierwotnym, na którym nie będzie tego podatku. W ten sposób wyczyści się drobną konkurencję i będzie można jeszcze bardziej podnosić ceny.

Tylko, że jak nie podnosić cen jak naprawdę koszt budowy mieszkania rokrocznie rośnie. Niech ktoś znajdzie w dużym mieście pomocnika budowlanego za mniej niż 5 tys. zł netto miesięcznie. Za tyle nie chcą pracować nawet cudzoziemcy na polskich budowach. Sam koszt remontu mieszkania jest horrendalny, ale przy takim rynku pracy i nadmiarze magistrów, trudno oczekiwać innych rezultatów. Inna sprawa, to ogromne procedury biurokratyczne i zapchane urzędy, to też ma wpływ na ceny.

Po prostu wszystko się na siebie nakłada w pewnym momencie. Sztuczne stymulowanie popytu na nieruchomości doprowadziło do tego, że ktoś, kto wybitnie nie chciał w nie inwestować – zaczął to robić. Inaczej byłby frajerem, który nie załapał się na odjeżdżający pociąg.

Przeglądasz oferty mieszkań i widzisz, jak co kwartał cena dwupokojowego mieszkania na średniej klasy osiedlu wzrasta o 40 tysięcy w dużym mieście. Kupujesz, trzymasz trzy miesiące (nawet nic w nim nie robisz!) i sprzedajesz. Schemat można było powtarzać w kółko przez ostatni rok. Nie trzeba być do tego wybitnym flipperem, to państwo stworzyło taką patologiczną sytuację.

Wszystko to działa, dopóki nie wyczerpie się paliwo demograficzne. Może się okazać, że właściciele „betonowego złota” np. z Łodzi za kilka lat będą mieć problemy z tym, żeby wynająć swoje nieruchomości, bo nie będzie po prostu komu. Już teraz widać spadek na rynku najmu, a i rentowność jest na bardzo niskim poziomie.

Problem jest taki, że wyludniają się miasta powiatowe oddalone od miejsc życia gospodarczego i mimowolnie coraz więcej osób będzie chciało mieszać w dużych miastach. Już teraz w niektórych małych miasteczkach można za grosze kupić domy i mieszkania.

Skupimy wszystkich ludzi wokół wielkich miast, co w długim terminie doprowadzi do takiej sytuacji, że będzie można sobie coś kupić za przysłowiową złotówkę jak np. we Włoszech, ale będziemy na tyle biedni, aby nie kupić czegoś niewiele większego od więziennej celi w Gdańsku czy Krakowie.